Avaldame artikli "VIVA-Lefortovo" autorite, NLTR-i programmi tudengite artikli, kes teemast kiusatuna ühinesid pärast õpinguid grupiga "Team 123" ja jätkasid tööd. Projekti põhiolemus on ettepanek Lefortovo linnaosa integreeritud arendamiseks, mis on tänapäeval ülekoormatud tühikäigul paiknevate tööstuspiirkondadega ja mida iseloomustab linnakeskkonna madal kvaliteet. Selles artiklis arutavad rühma liikmed võimalust luua Hammeri ja Sirbi vahele jalakäijate puiestee, millest Don-Stroy kavatseb aastatel 2025–2026 muuta elamukompleksi Symbol, CROC kontorikeskuse ja Yauza muldkeha. Selline puiestee võimaldaks Entuziastovi maanteelt endise Hammeri ja Sirbi kaudu kõndida rekonstrueeritud Kristalli tehaseni, Stroganovsi Yauzi mõisani ning edasi mööda tollisilda üle jõe teise serva Nižnaja Syromjatnitšeskaya tänava ja Artplay juurde. Samal ajal esitas Don-Stroy 2015. aasta aprillis toimunud avalikel kuulamistel kohandatud projekti, mis erineb võiduprojektist, kus raudteeliini asukohas puudub jalakäijate telg ja sisemine puiestee lõpeb elamukompleksi Symbol sees, lahkumata. linn.
Meeldetuletuseks: Hammeri ja Sirbi rekonstrueerimise kontseptsiooni žürii edetabelis sai esikoha MVRDV projekt, kuid seejärel kuulutati arendaja otsusel võitjaks LDA disainiprojekt.
Allpool on uurimisprojekti autorite artikkel. ***
Haridusprogrammi "Uued territoriaalse arengu juhid", NLTR (programmi korraldavad MARSH ja RANEPA) raames uurisime Lefortovo linnaosa osa linnapiirkonda. Lõpetajad, kes pole regiooni saatuse suhtes kõige ükskõiksemad, on end organiseerinud Team 123 gruppi, mis jätkab tööd VIVA-Lefortovo projektiga. Oleme tuvastanud mitu asukohta, mille ümberkujundamine võib anda olulise panuse linnaosa infrastruktuuri arengusse ja suurendada olemasolevate ja tulevaste elanike elamismugavust, mõned neist ettepanekutest annavad linnale käegakatsutavaid eeliseid.
Kasutades oma tööd näitena, tahaksime näidata mitmeid linnaküsimusi, pöörata tähelepanu probleemidele, mis sarnaste territooriumide projektide väljatöötamisel jäävad sageli silma alt:
- Miks langeb territooriumide ühenduvus kohalikul tasandil disaineri vaateväljast välja?
- Kuidas sobivad endised tööstuspiirkonnad orgaaniliselt olemasolevasse linnakonteksti?
- Miks on linnakeskkonna üldine kvaliteet madalal tasemel?
- kui linna majandus, sh. kas maksustatava baasi summa on seotud linnakeskkonnaga?
Oma artiklis me ei süvene probleemi teoreetilistesse aspektidesse, vaid proovime konkreetse näitega näidata, millised mehhanismid ja milline arengus osalejate loogika kujundab meie linna mitte alati kõige paremal viisil.
Vaatleme linnaosa Yauza jõe, Entuziastovi maantee, Krasnokazarmennaya tänava vahel. Just selle osa nimetame VIVA-Lefortovo territooriumiks, selle lõigu jaoks pakume välja peamised teisendused.
See sait on tähelepanuväärne selle poolest, et see on ülekoormatud endiste tööstuspiirkondadega, mis ei toimi enam tootmisena, keskkonna ja ümbruskonna kvaliteet on madalal tasemel, palju on tühje mahajäetud alasid. Samal ajal on territooriumil kvalitatiivselt uue arengu jaoks märkimisväärne ressurss: oluliste heas seisukorras ajalooliste paikade olemasolu, jõe lähedus ja suur hulk haljasalasid, lähedus keskusele ja transpordisõlmedele. Äri ja arendajate huvi saidi arendamise vastu on märkimisväärne: neli suurt mängijat on avaldanud huvi saidil olevate objektide vastu.
Juba võib täheldada tulevaste muutuste kaja: tehas Kristall kujundatakse ümber kunstiklastriks, tehase Hammer and Sickle territoorium valmistub elamuarenduseks, Mortoni kontsern on asunud müüma kortereid elamukompleksis. endine Almaz-Antey taim.
Vaatame lähemalt sümboli elamukvartali projekti, mille Don-Stroy soovitas rakendada endise Serpi ja Moloti tehase territooriumil, kui domineerivat ja pikas perspektiivis territooriumi arengut oluliselt mõjutavat. Selle projekti üle alustati arutelusid 2012. aastal ja selle tulemusena pakkus linn arendajale korraldada rahvusvaheline konkurss tehase territooriumi arendamiseks mõeldud arhitektuuri- ja linnaplaneerimise kontseptsiooni väljatöötamiseks. Konkursi eesmärk on „arhitektuuri- ja linnaplaneerimise kontseptsioonide valik arenenud infrastruktuuriga multifunktsionaalse linnaüksuse loomiseks, mis on integreeritud linnakujundusse ja vastab keskkonna säästva arengu nõuetele“.
Vastavalt konkursi tulemustele esitati viis projekti, nende skeemid on toodud allpool. Nendest projektidest neli säilitavad jalakäijate marsruuti mööda endisi raudteed. See on ilmne lahendus, sest see tagab mikrorajoonide vahelise suhtluse, annab tulevastele elanikele otsese juurdepääsu Yauza jõele, samuti otsese juurdepääsu piirkonna kultuuripaikadele: Stroganovi mõis, kunstiklaster Crystal, Syromjatnichesky hüdroelektrikompleks koos kõrval asuva pargiga, Artplay territoorium.
Igas projektis on raudteed salvestatud jalakäijate teljena.
Kinnitamiseks kavandatud projekti osas otsustatakse see ühendus hoone territooriumil eemaldada ja rajade asemele rajada elamukvartalid. Selline lahendus välistab võimaluse kasutada piirkonna arenguks olemasolevaid eeltingimusi ja pigem isoleerib end valitsevast linnakontekstist.
Võib arvata, et arendaja selline otsus on tingitud asjaolust, et ümbritsev
territoorium ei vasta tulevase arengu soovitavale tasemele - äriklass. Iga arendaja on peamiselt huvitatud kasumi teenimisest ega ole sugugi kohustatud õilistama oma saidiga külgnevat tohutut territooriumi.
Meeskonna 123 ettepanek on säilitada olemasolev rada, luua üks jalakäijate ühendus "Tiny Boulevard", mis toimub endise koha peal
raudteetrassid. Uus puiestee ühendab korraga mitu kvartali kvartalit ja tagab otsese juurdepääsu muldkehale. ***
Linnale tuleksid aga kasuks just need projektid, mis mahuvad orgaaniliselt linnakonteksti. Kui rakendatakse projekt, mis välistab sellised sidemed, riskib Moskva veelgi killustatumate kvartalite hankimisega, mis sünergiliste sidemete märkimisväärne nõrgenemine. Selles projektis on jalakäijate juurdepääs piirkonna tõmbekeskustele (muldkeha, Kristallu, Artplay jne) keeruline. Valitud arendusskeem stimuleerib autoliiklust, süvendades liikluspingeid piirkonnas.
Eraldi tahaksime arutada selliste otsuste majanduslikku komponenti linna jaoks. Selle territooriumi näitel otsustasime kahe stsenaariumi rakendamisel kaaluda linnaosa majanduse arengu võimalusi: säilitades olemasoleva olukorra ja korraldades raudteede asemele uue jalakäijate puiestee.
Analüüsisime teelõiku tänavalt. Zolotorožski šaht Kristalli tehasesse. See sait on nüüd hüljatud, seda kasutavad peamiselt marginaalsed elanikud, kuna see pole patrullide jaoks peaaegu märgatav. Samal ajal on jalakäijad sunnitud kasutama seda raudteelõigu lõiku ristmikuna Volochaevskaya ja Zolotorozhsky Val tänavate vahel. Linnaosa peatänavate vahel on ühendusi väga vähe ja inimesed kasutavad praegusel ajal isegi nii sobimatut rada. Rööbasteed näivad olevat mahajäetud ja alakasutatud. Erandiks on ettevõtte CROC territoorium, mis külgneb rööbasteedega, kuid ettevõte taristas end rööbastelt võimalikult ära okastraadiga kõrge aiaga.
Kui analüüsime külgnevatelt aladelt kogutud maksubaasi, ulatub see umbes 50–70 miljoni rubla juurde. aastas (arvestus põhines maamaksul ja kinnisvaramaksul). Valdav osa sellest summast langeb ettevõtte CROC kontorikeskusele. Ülejäänud külgnevad territooriumid praktiliselt linnale raha ei too, sest on määramise järgi tööstusala, s.t. nende katastriväärtus on 4,5 korda väiksem kui näiteks kaubanduse eesmärgil kasutatava maa väärtus.
Lisaks ei kuulu kõrvalterritooriumil olevad hooned nende objektide loendisse, mille eest arvutatakse kinnisvaramaks. Selle analüüsi põhjal järeldame: kui linn suudab oskuslikult stimuleerida maa üleviimist ühiskondlikult olulistesse funktsioonidesse, eriti sellistel muutustel kalduvatel aladel, võib oluliselt suurendada nendelt maadelt saadavat tulu.
Raudteetrasside äärsel alal on selliseks suur potentsiaal
rekonstrueerimine. Samal ajal suureneb potentsiaal märkimisväärselt, kui
otsene ühendus tulevase elurajooniga. Sellisel juhul võib naaberpiirkondadelt kavandatud maksude kogumine kasvada 160-200 miljoni rubla juurde, mis on 3-4 korda suurem kui praegune olukord.
Seega lisaks otsesele majanduslikule mõjule vabaneks linn ühest linnaosa inetust kohast, muutes selle tõmbekeskuseks, jalakäijate puiesteeks, ühenduseks jõega, roheliseks valliks, juurdepääsuks Kunstikeskused Crystal ja Artplay. Soovitame uuele puiesteele helistada "Tiny Boulevard", tuletades selle nimega meelde, et KROK kontor ja pagariäri asuvad raudteetrassidega.
Arendaja saaks selle ettepaneku elluviimisel ka märkimisväärset kasu: uus puiestee töötab keskkonna tasandamiseks, muutes selle tulevastele elanikele atraktiivsemaks ja turvalisemaks. Hästi hooldatud puiestee, mis võimaldab juurdepääsu jõele ja loometegevuse objektidele, on ümbritseva piirkonna heaolu olulisem tõestus kui fotokollaažid reklaamvoldikutes. Lisaks oleme kindlad, et sellised otsused mõjutavad ehitatavate elamukomplekside korterite enda maksumust.
Oma projekti raames võtame pakutud lahenduste propageerimiseks aktiivselt ühendust nende kruntide ametiasutuste ja maakasutajatega, mille kohta muudatusettepanekud esitame. Selliste lahenduste rakendamine on võimatu ilma kindlaksmääratud osalejate vahelist suhtlust loomata. Meie oletuse kohaselt saaks linna paljud valupunktid lahendada linna ressurssidele ja potentsiaalile, juba väljakujunenud linnakontekstile ning sünergiliste sidemete moodustamisele keskendunud projektide elluviimisega.
Kasutades projekti VIVA-Lefortovo näidet, sooviksime pakkuda välja ja rakendada uut lähenemisviisi linnaprobleemide lahendamiseks, keskendudes looduslikult moodustunud territooriumi potentsiaali maksimeerimisele, keskendudes põhimõtteliselt territooriumide ühendatusele. ***
Raudteede ümberkujundamise edukad analoogid maailmas:
High Line Park, New York
Endine raudteeliin muudeti pargiks, mis sai uueks punktiks
linna atraktsioon. Tänu sellele ümberkujundamisele osutus see depressiivse elustamiseks
linna territoorium, kust tööstustoodang kõrvaldati. Linna sudu
meelitada ümbruskonda investoreid, ettevõtteid, uusi elanikke.
Hinnanguliselt oli piirkonnas täiendavate investeeringute sissevool 4 miljardit dollarit, tegelik kinnisvaramaksu laekumise kasv aastas kasvas 100 miljoni dollari võrra, mis on pargi loomise kulud juba tasa maksnud. Veel>
Good's Line, Sydney
Projekt mahajäetud ala ja raudteede muutmiseks jalakäijate teeks. Tee on muutunud linnakodanike, turistide, lähedal asuvate ülikoolide üliõpilaste vaatamisväärsuseks. Projekti elluviimine sai võimalikuks pärast külgneva maa kuue omaniku, ametivõimude ja ühiskondlike organisatsioonide vahel partnerluste loomist. Rajatis võeti kasutusele vähem kui aasta tagasi, kuid on juba stimuleerinud äritegevuse arengut kõrvalasuvatel territooriumidel ning mõjutanud oluliselt ka ümbritsevate elamute nõudlust ja maksumust. Üksikasjad 1 ja 2.
Meeskond 123 töötas artikli kallal:
Marina Reingold - projektijuht.
Kogemus ettevõtluse arendamise, partnerivõrkude arendamise, uute ärivaldkondade käivitamise valdkonnas.
Anna Kasatkina on projekti analüütik.
Kogemus kinnisvaraalases nõustamises, äri hindamises.
Ulyana Pyankova on projekti sotsioloog.
Kogemus sotsioloogiliste uuringute alal, valimiskampaaniate läbiviimine.
Oleg Raspopov on projekti arhitekt.
Kogemus arhitektuuri ja disaini alal. Pargi "Patriot" kontseptsiooni väljatöötamise konkursi kuraator, kooli "Arhitektuurse tuleviku alused" kuraator
Visualiseerimine:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, arendajate väljaanded.
