Berliini suurte elamupiirkondade kompetentsikeskuse linnaplaneerija ja uurija Maria Melnikova „Mitte ainult paneelid: Saksa kogemused elamupiirkondades” on allalaadimiseks saadaval tema ametlikul veebisaidil masshousing.ru.
Majanduskõrgkooli korraldatud raamatu veebiesitlus ja arutelu toimub 16. detsembril 2020 kell 19:00. Üksikasjad on siin.
Ida-Saksamaal on erastatud eluruumide osakaal (3,5%) väga madal, sest ainult üksikud üürnikud soovisid pärast renoveerimist osta oma kortereid hinnaga 1000 € 1m² või rohkem. (BENN, 2007, lk 29).
Umbes samal ajal ehitati massiehituse ajastu maju. Seetõttu on vaja paljude hoonete tehniline seisund samaaegselt taastada. See on üks ambitsioonikamaid ja keerulisemaid ülesandeid massilise elamuarenduse alade edasiarenduse korraldamisel.
Saksamaa eripära on see, et suurem osa paneelialade fondist kuulub suuromanikele (eluasemefirmad, ühistud). See lihtsustab fondi uuendamise protsessi korraldamist. Omanike kogukonna asemel tegutseb tavaliselt üks majanduslikult stabiilselt. Kuid Saksamaal on veel üks hoonete moderniseerimise tava - elamufondi rekonstrueerimine ajaloolistes kvartalites, kus paljude hoonete korterid on eraisikute omanduses. Selliste territooriumidega töötamiseks on seadusandlikul tasandil loodud rekonstrueerimisprotsessidega töötamise skeem - sanitaartehnika territoorium (saksa Sanierungsgebiet) ja rehabilitatsiooniamet (saksa Sanierungsträger). See kogemus võib olla Venemaa jaoks huvitav.
Riikliku elamufondi säilitamine ja kaasajastamine on Saksamaa rahvamajanduse arengu üks peamisi ülesandeid. Elamufond pole ainult omanike kohustus, olulist rolli mängib riik. See loob tingimused, milles omanikud saavad oma hoonete tehnilise seisukorra parandamiseks tõhusalt tegutseda.
Elamufondi säilitamine ja kaasajastamine on üks põhiteemasid linnaarenduse kontseptsioonide väljatöötamisel. Linnavõimude jaoks on see ülesanne sageli olulisem kui uusehitus, sest elamufondi kasutuselevõtmise näitajad ei ületa reeglina kunagi 1% linnas olemasolevatest korteritest.
Saksamaa föderaalsel arengupangal KfW on oluline roll hoonete energia moderniseerimisel. Alates 1990. aastast on pank investeerinud Ida-Saksamaa elamufondi umbes 68 miljardit eurot. See võimaldas omanikel (elamufirmad, elamuühistud, elanike ühendused) renoveerida enam kui 65% elamufondist, mis koosnes peamiselt paneelmajadest.
Me ei ole piisavalt rikkad, et elada madala kvaliteediga elamufondis
Ühendatud Saksamaal loeti sotsialistlik paneelelamufond "lõpetamata". Esiteks seetõttu, et sellel puudus fassaadil isolatsioonikiht. Sademete pideva mõju tõttu välisseintele halvenes tugikonstruktsioonide tehniline seisund. Sellest sai kiire ja ulatusliku ümberkorraldamise põhjendus.
Projekti BEEN kohaselt võivad paneelmajad vähendada primaarsoojusenergiat 40–50% (BEEN, 2007). Berliinis asuva paneelfondi rekonstrueerimise käigus õnnestus saavutada näitaja 60 kWh primaarenergiat ruutmeetri kohta. m elamispinda aastas, mis on üle kahe korra väiksem kui Berliini keskmine (148 kWh ruutmeetri kohta aastas).
Saksamaa tõusis Ida-Euroopa riikide seas eluruumide renoveerimise skaalal liidriks, sest seal oli eluaseme ja kommunaalkulude suhe elanike sissetulekutesse kõige parem. IWO Ida-Euroopa elamumajanduse algatuse kohaselt ulatub seeriaarendusega elamute renoveerimise määr täna 85% -ni (IWO, 2018).
Berliini hoonete renoveerimine
Berliini äärelinnas asuvad piirkonnad olid esimesed Ida-Saksamaa alad, kus tehti ulatuslikke uuendusi. Initsiatiiv tuli linnavõimudelt: 1992. aastal töötati Berliini senati korraldusel välja "Paneelmajade entsüklopeedia". See sisaldas loetelu võimalikest meetmetest kõigi DDR-i tööstuslike elamuehituse seeriate ajakohastamiseks koos nende maksumuse arvutamisega. Teoreetilisi soovitusi on praktikas testitud mitme Berliini katseprojekti rakendamise kaudu. Selle töö põhjal said hoone omanikud ja pankade esindajad hõlpsasti hinnata moderniseerimise kulusid.
Berliini senat käivitas 1993. aastal programmi hoonete renoveerimise ja kaasajastamise toetamiseks. Selle programmi kohaselt pidi omanikel olema 15% saneerimiseks vajalikest omavahenditest. Siis said nad taotleda laenu KfW Bankist. Berliini senat pakkus ka täiendavat tuge. Kõigi Ida-Berliini paneelmajade (270 000 korterit) renoveerimine oli kavas lõpule viia 10 aasta jooksul (Divigneau, 2010). Ühe korteri keskmine investeering oli 20 000 € (BENN, 2007, lk 85).
Omandiline kuuluvus ei olnud rahalise toetuse saamiseks oluline. Muidugi oleks organisatsioonilistest aspektidest lähtuvalt suurtel eluasemeettevõtetel ja ühistutel lihtsam moderniseerida. Kuid ka hooned, milles korterid kuulusid eraomanikele, said neis programmides osaleda võrdsetel tingimustel.
Saksamaal tehti massilisi renoveerimismeetmeid mitte üksikute hoonete puhul, vaid kvartali piires tervikuna. Suuromanikud arvutasid iga kvartali jaoks investeerimisvajaduse ja töötasid ümberkorraldamise ajakava välja. Elamufondi olukord Berliinis Hellersdorfi linnaosas 1989. aastal ja pärast esimest moderniseerimislainet 1990. aastate keskel. See võimaldas Berliini valitsusel kavandada toetusprogrammi piirkondliku eelarve kulutusi (Divigneau, 2010).
Moderniseerimismeetmete tasuvus ja energiatõhususe meetmete mõistlik rakendamine olid massilise tervendamisprogrammi väljatöötamise peamised kriteeriumid.
Paljudes piirkondades viidi remont läbi elanikke ümberasustamata. Seetõttu tekkisid ehituse korraldamisel erinõuded. Põhinõue on teostada töid elanike kõige vähem kaebustega. Selleks töötas ehitusplatsil spetsiaalne konsultant, kes oskas reaalajas vastata kõigile ehitustööga seotud küsimustele. Eluasemeettevõtted meelitasid tööde teostamiseks korraga mitu ettevõtet. Kõigis lepingutes oli tingimus: kui üks ettevõtetest ei täida oma kohustusi, täidab teine neid, võttes täiendava töö. Nii tagasid nad üürnikele, et kogu töö saab õigeks ajaks valmis. Lisaks oli esmatähtis kontrollida töö kvaliteeti - omaniku esindajad dokumenteerisid kõik varjatud tööd igapäevaselt.
Kütte-, kanalisatsiooni- ja ventilatsioonisüsteemide moderniseerimine tähendas lisatööd korterites, millele järgnes vannitubade ja köökide remont. Need tööd tehti ka ümberasustamata. Töö ühes korteris kestis tänu kokkupandavate konstruktsioonide kasutamisele vaid 5 päeva. Töö erinevatel korrustel sünkroniseeriti püstikute abil, mis võimaldas elanikel kasutada trepil oma naabrite vannituba ja kööki.
Suuremahulised renoveerimismeetmed võimaldasid viia elamufondi vastavusse tänapäevaste tehniliste nõuetega ja vähendada kommunaalkulusid rohkem kui poole võrra. Praegu hoonete renoveerimist sellises mahus ei tehta. Omanikud töötavad pikaajaliste 30-aastaste moderniseerimisprogrammide alusel ja iga sündmuse majanduslik mõju arvutatakse hoolikalt.
Mis tüüpi hooned on kõige tõhusamalt moderniseerida?
Saksamaa rehabilitatsioonikogemus näitab, et rahalisest seisukohast on kõige tõhusam rekonstrueerida viiekorruselised hooned, kui lifte pole vaja ehitada. Kuna liftid on piiratud liikumisvõimega inimestele vajalikud, saab nende ehitamiseks rahalist toetust saada spetsiaalsete programmide vahenditest. Üle 10-korruselisi hooneid on palju raskem renoveerida, sest see on kallis ja tehniliselt keeruline. Saksamaal on aga kogemusi kõrghoonete energia moderniseerimisega. Sageli tehakse sellistes projektides ainult teatud tüüpi töid, mis on elanikele kasulikud ja kulutõhusad.
Enamik hooneid on kaasajastatud, säilitades samas olemasolevad korteriplaanid ja korruste arv. Individuaalsed projektid koos korteriplaanide muudatustega, ülemiste korruste demonteerimine viidi läbi omanike kulul või programmi "Ida linna rekonstrueerimine" arvelt. Kuid need olid üksikud juhtumid. Pilootprojektid on näidanud, et lihtsam on hoone täielikult lammutada ja ehitada uus, väiksem ja kaasaegsetele standarditele vastav.
Pealisehitiste põrandatega projektid on keerulisemad kui lihtne kaasajastamine, sest on vaja tugevdada konstruktsioone ja ajakohastada hoone inseneri infrastruktuuri. Neid rakendatakse piirkondades, kus eluruumide järele on suur nõudlus, ja linnade äärelinna piirkonnad pole sageli sellised. Pealisehituse ja lisatud sektsioonidega lahendused võivad olla huvitavad siis, kui on vaja tagada hoone ülemistele korrustele juurdepääs liftiga väikseima hinnaga. Esiteks asetatakse liftišaht hoone kinnitatud ossa. Seejärel ehitatakse hoone ise ja juurdepääs ülemise korruse korteritele tagatakse hoonete vanade ja uute osade vaheliste koridoride kaudu.
Mis toimub eluaseme moderniseerimise valdkonnas täna
21. sajandi alguses hakkas Saksamaa aktiivselt arendama nn rohelist majandust. Elamute energiatõhususel on suur tähtsus. Alates 2002. aastast kehtib seadusandlikul tasandil energiasäästu määrus - EnEV. Selle sätte § 9 kohaselt on omanikel kohustus hoone rekonstrueerimise käigus rakendada meetmeid küttesüsteemide kaasajastamiseks (energiatarbimise vähendamine vähemalt 100 kWh primaarenergiale M korteri pindala kohta aastas)) (BENN, 2007).
Lisaks parameetrile "primaarenergia tarbimine" mängib energiasäästu määruses olulist rolli "soojuskadude ülekandetegur". See kajastab kogu hoone ümbrise keskmist soojuskadu. Seadus kehtestab nende parameetrite maksimaalsed lubatud väärtused. KfW on aga välja töötanud mitu tugivõimalust kõrgema energiatõhususe määra stimuleerimiseks (hoonete puhul, mille tarbimismäär on väiksem kui 100, 85, 70, 55 kWh primaarenergiat M korteri pindala ruutmeetri kohta aastas). Mida parem on energiatõhususe näitaja, seda suurem on laenu tagasimaksmise võimaliku toetuse summa (IWO, 2018).
Mis juhtub teistes riikides?
Eluasemete energiatõhususe parandamise eesmärk mängib Euroopa Liidu poliitikas olulist rolli. 2005–2007 viidi ellu piirkondadevaheline projekt „Läänemere energiasäästuvõrk elamufondis“(BENN). Selle eesmärk oli töötada välja strateegiad ja tööriistad energiatõhusate hoonete moderniseerimiseks Balti regiooni riikides (Leedus, Lätis, Eestis ja Poolas). Seega on Eestis ja Leedus eraomanike osakaal väga kõrge (96% ja 97%). Elamute erastamine pärast Nõukogude Liidu lagunemist oli praktiliselt tasuta (hinda sai maksta erastamissertifikaatide / vautšeritega). Kõik see on väga sarnane olukorraga Venemaal (BEEN, 2007).
Projekt otsis vastust küsimusele, kas nendes riikides on võimalik korrata hoonete massilise renoveerimise kogemust, nagu see oli Ida-Saksamaal. Eksperdid analüüsisid õigusakte, võrdlesid majanduse ning eluaseme- ja kommunaalteenuste olukorda Balti riikides, Poolas ja Saksamaal. Nad hindasid ka saneerimise kulusid ja arvutasid omanike rahalised võimalused selle eest tasumiseks. Läänemere riikide laenude kõrge hinna ja madalate sissetulekute tõttu alates 2007. aastast (projekti BEEN alguse aasta) ei ole seni olnud võimalik ellu viia ulatuslikke rehabilitatsiooniprogramme. Ainult rikkad omanikud said oma kodu uuendada. Kuid pärast tasuta erastamist oli majaelanike koosseis reeglina segane.
Projekti tulemusena tehti soovitus, et massilist ümberkorraldamist saab rahastada pikaajaliste odavate laenudega, mida antakse riigipankade madalate intressimäärade arvelt. Protsenti saab eelarvetoetuste abil veelgi vähendada. Korter tagab laenu tagasimaksmise - vastasel juhul võtab pank selle. Siiski on hädavajalik välja töötada vahendid madala sissetulekuga perede toetamiseks. Oluline tingimus on vajadus viia läbi terviklik ümberkorraldamine. Samm-sammulised tegevused või nende spontaansed kombinatsioonid ei tohiks olla toetuse objektiks.
Alternatiivne rahastamismehhanism on lepingute sõlmimine. Sellisel juhul pakub investor (näiteks ehitusettevõte) majaomanikele kogu kavandatud energiasäästumeetmete paketi oma kulul ellu. Sellisel juhul ei pea omanike kogukond muretsema rahastuse leidmise pärast, tagades laenu tagasimaksmise. Investor nõuab ainult lepingu allkirjastamist, milles korteriomanikud kohustuvad iga kuu tasuma tehtud tööde eest teatud summa (näiteks 15 eurot korteri kohta 20 aasta jooksul kuus).
Berliinis asuva Ida-Euroopa elamumajanduse hoolekogu liikme Thomas Janicki sõnul: mehhanismid selle hilisemaks haldamiseks”. Nüüd on peamine probleem see, et majaomanikud, kellel on võimalus maksta oma kodu energiatõhusate versiooniuuenduste eest, sõltuvad tagatiseta majaomanike nõusolekust, kes ei suuda renoveerimiskulude eest tasuda isegi siis, kui nad seda sooviksid (Yanitski, 2011).
Eesti
Eestis on 96% hoonetest eraomandis. Ligikaudu 60% elanikest elab aastatel 1961–1990 ehitatud kortermajades.
Hoonete moderniseerimise protsess algas Eestis 2000. aastatel. Finantsasutused olid huvitatud laenude väljastamisest ning kõige aktiivsemad ja maksevõimelisemad koduomanike ühendused võisid neid saada. 2001. aastal loodud finantsagentuur KredEx andis omanikuühendustele garantiid erapankadest laenude saamiseks (Leetmaa, 2018).
2009. aastal loodi KredExi pöördfond koostöös Euroopa Regionaalarengu Fondiga - fond energiatõhusate hoonete moderniseerimise edendamiseks. Tänu selle fondi loomisele on Eestis tekkinud adekvaatsem tugisüsteem, mis põhineb laenude, laenutagatiste ja toetuste kombinatsioonil. Rahastamist saab taotleda iga maja, kus pärast rekonstrueerimist vähendatakse energiatarbimist 20–30%. KredEx pakub 20-aastaseid laene keskmise intressimääraga 4%. Omanikud peavad tagama 15% vahenditest (see võib olla nende omavahendid või teiste pankade laenud).
Omanike ühistu võib taotleda ka KredExilt toetust 15–35% moderniseerimistööde maksumusest, sõltuvalt teatud energiatõhususe standardite saavutamisest ja spetsiaalsete tehnoloogiliste lahenduste kasutamisest (näiteks soojuse taaskasutamine) süsteem). Perioodil 2010–2014 kaasajastati KredExi toel 663 hoonet (1,9 miljonit ruutmeetrit M) (Kurnitski, 2018). Alates 2015. aastast on toetuste saamiseks korrigeeritud hoonete ventilatsiooni nõudeid. Aastatel 2015–2019 rahastati veel 400 hoone renoveerimisprojekte.
Hilisema seeria majades kasutati kvaliteetseid kolmekihilisi paneele, mis ei vajanud täiendavat isolatsiooni. Seetõttu ei hõlmanud ulatuslikud renoveerimismeetmed fassaadi visuaalset ümberkujundamist, et mitte raisata raha puhtalt esteetilisele lahendusele.
Leedu
Leedus on 97% hoonetest eraomandis.
Leedus on korterelamute moderniseerimise programm olemas alates 2005. aastast. See hõlmab hoone energeetilise taastamise rahastamist madala intressiga laenu kaudu (laen 20 aastaks, esimese 5 aasta jooksul fikseeritud 3%). Laenu tagasimaksed on peaaegu võrdsed kommunaalmaksete vähenemisega pärast moderniseerimist (peamiselt kütte jaoks). Seega püüab programm tagada, et elanikel ei oleks täiendavat rahalist koormust.
Programm näeb ette ka mitmeid eelarvetoetusi projektijuhtimise, projektdokumentatsiooni väljatöötamise ja ehitustööde kvaliteedikontrolli kulude katmiseks. Alates 2012. aastast kehtib hoonete ehitamiseks tehtavate investeeringute toetuste süsteem (30% kuludest kõigile, 100% madala sissetulekuga peredele). Seda saavad kasutada omanike ühendused, kes plaanivad hoone kapitaalremonti teha.
Alates 2013. aastast on programmis ilmunud teine mudel, mis hõlmab omavalitsuste aktiivset osalemist. Linn määrab projekti administraatori ja valmistab ette ka majaomanike investeerimisprojekti. Pärast omanike poolt hoone moderniseerimise plaani kokku leppimist võtab haldur laenatud vahendid, korraldab pakkumismenetlused, vastutab kõigi meetmete rakendamise ja finantsjuhtimise eest. 80% programmi projektidest juhivad valla määratud administraatorid (Smaidžiūnas, 2018). Kui madala sissetulekuga omanikud ei nõustu kaasajastamisega, jäävad nad kommunaalressursside maksmiseks ilma toetustest.
Tehtud muudatused on suurendanud programmi atraktiivsust - 2019. aasta lõpu seisuga rekonstrueeriti 2176 rajatist; veel 421 maja on moderniseerimisel.
Programmi haldab Elamu energiatõhususe agentuur (BETA). Nende ülesandeks on programmis osalevate hoonete moderniseerimise projektide heakskiitmine ja rakendamisprotsessi jälgimine kõigis etappides. Alates 2015. aastast viib BETA Ida-Euroopa elamumajanduse algatuse (IWO) toel ellu projekti „Leedu linnapiirkondade energiatõhus renoveerimine“, mille eesmärk on leida elamurajoonide ja linnaosade tervikliku renoveerimise mudel. Nad viivad ellu ka munitsipaaltöötajate koolitusprogrammi elamupiirkondade integreeritud energiatõhusa moderniseerimise valdkonnas.
Läti
Lätis on eraomanike osakaal 85%. Ligikaudu 95% aastatel 1941–1992 ehitatud hoonetest vajavad ulatuslikku renoveerimist madala energiatõhususe ja vajalike hooldusmeetmete puudumise tõttu eelmistel perioodidel (Jörling, 2018, lk 1).
2009. aastal käivitas Läti valitsus koos Euroopa Regionaalarengu Fondiga programmi "Korterelamute soojapidavuse parandamine".
Alates 2015. aastast tegutseb Lätis ALTUM - riiklik finantsarengu institutsioon, mis loodi majandusministeeriumi ja rahandusministeeriumi toel. ALTUM viib ellu programmi mitme korteriga elamute energiatõhususe parandamiseks. Omanikud esitavad ALTUMile moderniseerimise tehnilise dokumentatsiooni ja ALTUM annab pankadele garantiid pikaajalise (kuni 20 aasta) laenu väljastamiseks omanike ühendusele. 2016. aastal loodi Läti Läänemere energiatõhususe rahastu (LABEEF), et abistada ettevõtteid, kes rakendavad energiateenuse lepingute alusel energiatõhusat renoveerimist (Jörling, 2018).
2018. aasta seisuga on valminud umbes 740 hoone moderniseerimise projekti (kokku Lätis - 53 tuhat korterelamut) (Blumberga, 2018).
Balti riikide kogemuste võtmetähtsus
Balti riikide tulemused näitasid, et fondi kaasajastamine, kus kõik korterid on eraomandis, on võimalik. See nõuab aga tingimusi, mille korral saavad omanikud kõige tõhusamalt tegutseda. Lühikese aja jooksul ei saa hoonete moderniseerimist toetavat toimivat süsteemi luua. Tuleb jälgida, kuidas omanike ühendused programmile reageerivad, ja parandada tuleb rahastamismehhanisme. Just see protsess on viimase kahe aastakümne jooksul toimunud Balti riikides.
Nende riikide kogemus näitab, et energia moderniseerimise programm on riigile majanduslikus mõttes kasulik, kuna ilmuvad uued ettevõtted, suurenevad töökohad ja maksud eelarvesse.
Üks Balti riikides rehabilitatsiooni väljavaateid käsitlevates uurimisaruannetes märgitud probleemidest on väike elamute arv ja väiksem elanike arv kui Ida-Saksamaal. See takistab võimalust moodustada stabiilseid ja sõltumatuid finantsinstitutsioone ning saavutada kõrge moderniseerimise määr. Saksamaal sai esialgu moderniseerimisprogrammi investeerida märkimisväärse hulga vahendeid, sest neid, kes soovisid projekte ellu viia, oli palju. Järgnevaid projekte finantseeriti laenude tagasimaksetena saadud vahenditega (Jörling, 2018). Selles osas on Venemaa massiliste ümberkorralduste osas lootustandvam.
ELi riikide jaoks on hoonete ajakohastamise stiimul majanduse energiatõhususe parandamine, sõltuvus energiaekspordist ja keskkonnamõjude vähendamine. Venemaal pole need küsimused päevakorras. Kuid nõukogude perioodi elamute kvaliteet halveneb pidevalt. Ufa linna elamufondi uuringute kohaselt on 60–70% paneelmajadest probleemivaba tööperiood vaid 15 aastat (Samofeev, 2018). Seejärel võib tekkida osa seinapaneelide, mis on ehitiste tugikonstruktsioonid, varisemisoht. Nende säilitamiseks on vaja läbi viia ulatuslikud saneerimismeetmed. Fassaadide soojusisolatsioon peatab seinakonstruktsioonide iga-aastase külmumise ja sulatamise protsessi, mille tõttu nende seisund halveneb. Venemaal on täna vaja mitmekülgsete kortermajade renoveerimise laiaulatuslikku programmi koos töötavate rahaliste vahenditega.
Vajadus saneerimise korraldamiseks professionaalse juhi järele
IWO eksperdid rõhutavad, et postsotsialistlikes riikides asuvad eraomandikogukonnad on hoonete moderniseerimise osas sageli teovõimetud. Ümberkorraldamine on keeruline protsess, millel on omanike jaoks palju riske. Esimesed etapid nõuavad juba finantskulusid. Kuid samas pole veel selge, kas tulemust on võimalik saavutada. Viga mis tahes etapis (kontseptsioon, disain, ehitustööd) võib viia selleni, et rehabilitatsiooni eesmärke ei saavutata.
Seetõttu pole hoonete renoveerimise küsimus ainult rahastamine. Omanikekogukond vajab organisatsioonilist tuge.
Hoone renoveerimise korraldamine hõlmab järgmisi etappe (Smaidžiūnas, 2018):
• hoone renoveerimise kontseptsiooni koostamine;
• omanike üldkoosoleku korraldamine ja saneerimisotsuse tegemine;
• pakkumise korraldamine projektdokumentatsiooni väljatöötamiseks;
• projektdokumentatsiooni koostamise protsessi toetamine;
• ehitustööde hanke korraldamine;
• töö finantseerimine (laenu saamine, toetuste taotlemine);
• ehitustööde kontroll ja vastuvõtmine.
Näiteks, nagu eespool kirjeldatud, kasvas programmis osalevate majade arv Leedus pärast seda, kui nad hakkasid määrama välist juhti (Smaidžiūnas, 2018). Teine oluline mehhanism oli võimalus projekti halduskulude katmiseks toetuste abil.
Saksamaa elamupiirkondade renoveerimisagentuurid
Renoveerimisprotsess muutub keerukamaks, kui tegemist pole ainult ühe hoonega, vaid mitme kvartali või elamurajooni territooriumiga tervikuna. Sellisel juhul on vaja sünkroniseerida paljude osalejate huvid, samuti seadistada palju paralleelseid protsesse.
Saksamaal on nende probleemide lahendamiseks „ümberkorralduste territooriumi” tööriist. Selle reeglid on kinnitatud ehituskoodeksis. Selle staatuse territooriumile määramise otsuse teeb linnavalitsus. Seejärel võtab linn tööle iseseisva ettevõtte - "saneerimisagentuuri". Selle ülesanded hõlmavad hoonete ja maa-ala moderniseerimise plaanide kooskõlastamist. Väljatöötatud plaani alusel kaasajastamisprotsessis osalevatel omanikel on lihtsam projektis kokku leppida ning sooduslaene ja -toetusi saada.
Renoveerimisagentuure ei tohiks seostada objektil tegutsevate ehitusettevõtetega. See on oluline seadusandluses sätestatud tingimus. See tagab, et projekti elluviimisel on elanike huvid ülimuslikud ehitajate huvide ees.
Sanitaarteenuste agentuur (saksa keeles Sanierungsträger) täidab järgmisi ülesandeid:
• töötab välja sanitaartehnika piirkonna üldise ümberkujundamiskava (saksa keeles Sanierungsgebiete);
• korraldab avalikke arutelusid ja lepib plaani kokku kõigi sidusrühmadega;
• koordineerib era- ja avaliku sektori investeeringuid;
• vastutab eelarvest rahastatavate tegevuste elluviimise eest;
• kaasab omanikke projekti elluviimisse;
• Aitab omanike kogukondadel korraldada vajadusel ümberehitusi (lisatasu eest).
Uut tüüpi kinnisvara kasutuselevõtt koos fondi tehnilise uuendamisega
Eraomandi levimus mitme korteriga majades on väljakutse, et säilitada elamufondi tehniline seisukord pikas perspektiivis. Omandikogukonnad, mis on teatud etapis edukad olnud kümne aasta pärast, kui on vaja järgmisi samme, ei pruugi olla nii tõhusad. Sotsiaalne heterogeensus on muutumas ühistegevuse takistuseks. Probleem on selles, et „omanikud, kes soovivad ja suudavad oma kodu moderniseerimise eest maksta, sõltuvad juriidiliselt madala sissetulekuga omanike nõusolekust” (BENN, 2007). See mõjutab negatiivselt kogu riigi majanduslikku arengut.
Seetõttu tuleb mõelda, kuidas juurutada alternatiivseid omandivorme elamu massilise arendamise valdkondades: ühistud ja eluasemeettevõtted, mis saavad pikas perspektiivis tõhusamalt töötada.
Saksamaal 90ndatel. uute elamuühistute loomise stiimul massilise elamuarenduse valdkonnas oli see, et nad said fondi kaasajastamiseks loota täiendavale rahastusele. Sarnast stsenaariumi saab realiseerida ka Venemaal.
Osa elamufondist võõrandamine eluasemeettevõtete omandisse võib toimuda ajal, mil territooriumil asuvate hoonete tehniline seisukord jõuab minimaalse lubatud väärtuseni ja omanikud ei ole selle säilitamiseks valmis midagi tegema. Seejärel võib fondi uuendamise käigus kinnisvara tüüp muutuda - mõnest omanikust võib saada üürnik ja tehnilise seisukorra taastamine toimub elamufirma kulul.
Muidugi on need ainult hüpoteetilised stsenaariumid. Kuid nendega tuleb arvestada. Nende mehhanismide rakendamine nõuab hoolikat analüüsi, õiguslike tingimuste kohandamist. Lisaks on vaja kohandada kogu riigi eluasemepoliitikat. Kui räägime Venemaast, siis kõigepealt tuleks tasuta erastamine lõpetada ja senise elamufondi säilitamisele rohkem tähelepanu pöörata.
